Der Businesspark Mittelburgenland: Daten und Fakten im Feber 2021

Ein Projekt über das man die Informationen nur sehr zäh bekommt. Und welches ich noch lange nicht als gesamtheitlich positiv für die Stadt Oberpullendorf und die Region sehe. In einer Präsentation am Donnerstag 25.02.2021 von der Wirtschaftsagentur Burgenland GmbH durch die Herren Zagiczek und Kracher wurde gezeigt:

Ein Mömax und ein McDonalds sind Teil der ersten Reihe direkt entlang der Schnellstraße zwischen Umspannwerk und Kreisverkehr. Weiters kommt ein Fachmarktzentrum (1200 m² Schuhschachteln, oder neudeutsch: Retail-Park) aufgefädelt in zweiter Reihe. In dritter und vierter Reihe sollen in einer möglichen zweiten Phase Gewerbebetriebe, also Handwerker, angesiedelt werden.

Die erste Phase hat eine Fläche von 77.000 m² und soll im Frühling 2022 bezugsfertig sein, die zweite Phase ca. 35.000 m², also insgesamt rund 12 ha. Das sind also nochmals grob 40.000 m² Verkaufsfläche für einen Bezirk, der sowieso schon die höchste spezifische Verkaufsfläche pro Kopf hat, also ein Überangebot an Handelsflächen, oder wie es in einer von der WKO beauftragten Studie zur Einzelhandelsstruktur- und Kaufkraftstromuntersuchung Burgenland – Detailbericht Oberpullendorf heißt:

... die Einzelhandelszentralität liegt bei „astronomischen“ 1044 %. Dies unterstreicht die Bedeutung des Handelsstandortes Oberpullendorf, liefert aber auch ein deutliches Signal der „Überhitzung“ bzw. „Übersättigung“ an Verkaufsflächen.

Studie zur Einzelhandelsstruktur- und Kaufkraftstromuntersuchung Burgenland – Detailbericht Oberpullendorf

In einem Masterplan zum Businesspark sollen Elemente vorgeschrieben werden, sodass u.a. die Umweltanwaltschaft, Landschaftsschutz besänftigt werden: ein Begrünungskonzept, Wasserretentionsflächen, Photovoltaik auf mind. 50 % der Dachflächen, ein Löschwasserteich. Das klingt nach viel, ist aber eigentlich mittlerweile Standard bei solchen Bauvorhaben, und tlw. auch gesetzlich vorgeschrieben.

Innovativ und nachhaltig wäre, dass die neuen Gebäude mindestens CO2-neutral im Betrieb sind. Dass das möglich ist, zeigen die McDonalds in Vorarlberg bereits seit 2016, oder eine IKEA-Logistikzentrale in Wien. Auch sollten alle Gebäude ohne Anschluss an ein Gasnetzwerk auskommen, was eigentlich mittlerweile in dieser Bauklasse dank Wärmepumpen und Bauteilaktivierung auch leicht möglich ist. Noch besser wäre, dass die Gebäude auch nach Plus-Energie-Gebäude-Standard gebaut werden müssen. Auch das ist mittlerweile möglich, vor allem für Gebäude mit großer Dachfläche und niedriger Höhe.

Hinsichtlich Landschaftsschutz und auch Naturschutz wäre es unsererseits auch sehr wünschenswert, wenn der Masterplan auch vorschreibt, dass Werbebauten (Türme, Masten, Sessel, VideoWalls) nicht höher als 5 Meter sein dürfen, und auch ab 22:00 unbeleuchtet sein müssen.

Schön wäre aus unserer Sicht auch, dass so wie in Salzburg die Baurichtlinie vorschreiben würde, dass einstöckige Gebäude für Handel nicht gebaut werden dürfen. Denn der Flächennutzungsgrad wäre zu gering. Somit fordert man in beispielsweise in Salzburg (https://salzburg.orf.at/stories/3016464/), dass über großen Verkaufsflächen zwingend auch Wohnungen oder Büroflächen errichtet werden müssen.

Die Agentur rechnet derzeit mit 200 neuen hochqualitativen Arbeitsplätzen. Vollzeitäquivalente? Hochqualitativ?
Die Agentur rechnet derzeit mit 200 neuen hochqualitativen Arbeitsplätzen. Vollzeitäquivalente? Hochqualitativ?

Ob die so neu sein werden, wenn sich Fussl, Delka, Pearle, Esprit, NKD, BiPa, Hartlauer dann aus dem Stadtzentrum verabschieden? Und vielleicht auch noch andere eingemietete Händler, Boutiquen, Friseure oder Bandagisten sich zu günstigeren Mietflächen mit höherer Kundenfrequenz hinziehen lassen?
Ein Fachmarktzentrum bekommt man schnell voll, und einen Ortskern schnell leer. Da helfen dann auch die Ämter, Banken, Versicherungen, Ärzte, Beratungsstellen und Pflegevermittlungsorganisationen im Zentrum nicht mehr.

Ein Apotheker genießt auch keinen Gebietsschutz mehr, vielleicht siedelt sich auch eine Apotheke/Drogerie-Kette im Retail-Center an. Auch eine junge Friseurin spielt sich schon mit dem Gedanken, das Lokal auf der Hauptstraße gegen eins im Businesspark zu tauschen. Dann fehlt für die überaltete doch kaufkraftstarke Bevölkerung des Bezirks nur noch ein Café, und ein „Roll-Teppich“ von Geschäft zu Geschäft, und der „Rote Teppich“ in Oberpullendorf ist irrelevant.

Planungsstand aus der Präsentation der Wirtschaftsagentur Burgenland für die Oberpullendorfer Bürer*innen im Rahmen des Projektes OP2025.

Kaufkraftabfluss verhindern?

Der Businesspark-Mittelburgenland soll laut den Projekttreibern einem Kaufkraftabfluss aus dem Bezirk verhindern, wobei die CIMA Studie dem Einkaufsgebiet Oberpullendorf-Stoob-Süd eine überdurchschnittlich hohe Eigenbindung (81 %) der Kaufkraft attestiert. Also welcher Abfluss? Wenn dann gibt es einen Kaufkraftabfluss in den online-Handel, und der ist kaum noch zu stoppen - oder wie eine Immobilienmaklerin kürzlich sagte: der lokale Handel ist tot. Eigentlich wird mit diesem Projekt also eher nur der Kaufkraftabfluss aus dem Stadtzentrum verstärkt, in dem an der Peripherie zusätzliche Konkurrenz entsteht.

Durch die Absiedelung von klassischen Handelsketten fehlen dem Stadtzentrum nicht nur die Frequenz, sondern der Gemeinde auch die Kommunalsteuer von ca. 100 bereits bestehenden Arbeitsplätzen, die sie derzeit zu 100 % bekommt, und in Zukunft nur noch zu ca. 17,5 %. Die restlichen Anteile bekommen Steinberg-Dörfl (ebenso 17, 5 %) und die anderen Gemeinden gemäß ihrem Anteil am interkommunalen Businesspark.

Also eine Verstärkung des Trends der Verkaufsflächenagglomerationen an peripheren Standorten bei gleichzeitiger starker Ausdünnung der Ortszentren, zu Lasten der Lebensqualität der Ortsbevölkerung und zu Lasten des Stadtbudgets.

Rückwidmungen der Gemeinden

Die Rückwidmung von Gewerbeflächen ist ein Wunsch der Naturschützer, um die potentielle Bodenversiegelung wenigstens an anderer Stelle zu reduzieren. Leider hat sich aber bisher nur Steinberg-Dörfl dazu bekannt, ca. 7 ha Gewerbegebiet rückzuwidmen. Den anderen Gemeinden wurde das bisher noch nicht nahegelegt. Eher die Bodenversiegelung noch vorantreibend ist hingegen die Option, dass Gemeinden zukünftige Gewerbeflächen ebenso der Interkommunalität unterstellen, also gemeinsam finanziert und verwirtschaftet werden können.

Die so als innovativ angekündigte Interkommunalität ist übrigens keine Erfindung des Burgenlandes, die Vertreter der Agentur selbst meinten, dass es in Oberösterreich schon über 20 Jahre nach diesem Muster läuft.

Die von Gemeindevertretern angekündigten Radwege sind nicht die Zuständigkeit der Businesspark-Entwickler, also werden sie aus Finanznöten vermutlich auch nie gebaut werden.

Ebenso nicht zuständig ist die von unseren Steuern finanzierte Wirtschaftsagentur Burgenland für die Entwicklung oder Belebung von Stadtzentren. Leider ist auf Landeskosten gar keiner dafür zuständig. Den Gemeinden fehlt es aber an gebündelter Kompetenz und den üblichen Ressourcen, um mit Innovation und lebenswerten Ansätzen der Verödung von Stadtkernen entgegenzuwirken.

Zu stoppen ist der Businesspark eigentlich nur noch, wenn auf den Flächen einzigartige Habitate von Flora oder Fauna auf der Roten Liste identifiziert werden.

Interessante Statements am Rande: Herr Kracher meinte, was Oberpullendorf im Gegenzug zum Verlust der letzten Geschäfte braucht, ist ein Hervorheben des Baches, schönere Plätze und größere Bäume, um Besucher zum Flanieren, Verweilen und Konsumieren zu animieren. Das sind übrigens auch Ideen die manche von uns von BLOP! schon länger diskutieren.

Ein gestandener Inhaber eines Familienbetriebes in zweiter Generation, überlegt sich, ob er der dritten Generation nicht empfehlen wird, das Geschäft auch ins Fachmarktzentrum zu übersiedeln.

PS: Sofern die vollständigen Präsentationsunterlagen wie vom Bürgermeister versprochen auch geteilt werden, werden wir sie hier ergänzen.